オーナーからの立ち退き請求が認められるのはどんな場合？　正当事由って何？

 

　不動産価格の上昇が叫ばれるようになって久しい今般、都心部では老朽化したビルの建て替え・再開発が進んでいます。
　もっとも、このようなビルには、従前からの賃借人であるテナントが入居しており、近年、賃貸人であるオーナーから突然、老朽化を理由に立ち退き・退去を求められるトラブルが多発しています。
　テナントにとってはまさに死活問題であり、当事務所にも、「すぐに出て行かないと裁判にするとおどかされている。」「オーナーの言うとおりに出ていかないといけないのか。」など、困り果てたお客様から多数のご相談が寄せられています。

　それでは、テナントは、オーナーからこのような立ち退き・退去の請求を受けたら、必ず従わなければいけないのでしょうか。
　今回は、オーナーからの立ち退き請求に関するトラブルについて多数の解決実績がある当事務所が、オーナーからの立ち退き請求が認められるのはどのような場合か、立ち退き請求を受けたテナントの皆さんが知っておくべき知識を整理してご案内いたします。　

　　
　なお、この記事は、老朽化等を理由とする建替え・再開発の場合や、オーナーが自ら建物を利用したいと主張して立ち退き・退去を請求してきた場合について解説するものであり、テナントの賃料不払い等、重大な契約違反がある場合については当てはまりませんので、ご注意ください。

 

１．テナントは借地借家法で手厚く保護されている。ただし……

 

　そもそも、テナントは、借地借家法という法律によって借家人としての権利・立場を手厚く保護されており、いくつかの例外的な場面を除き、原則として一方的に立ち退き・退去させられることはありません。この点を具体的に説明します。

　私たちの事務所によく寄せられるご相談の多くは、賃貸借契約の更新の時期が近付いたころに、突然、オーナーから、「次回の更新はしませんので、期限までに出て行ってください。」などと更新拒絶を通知される、といったものです。
　こういった事案で賃貸借契約書などを拝見すると、「オーナーからの立退き請求には異議をとなえてはならず、また立ち退き料を主張してはならない。」といったことまで書いてあることもあります。

　しかし、借地借家法第28条は、このような更新拒絶の通知は、「正当の事由」があると認められる場合でなければすることができないと定めています。そして、借地借家法第30条は、「更新拒絶の通知に関連するテナントに不利な特約は無効」と定めています。
　ですから、たとえ賃貸借契約書に、上記のような特約が記載されていたとしても、借地借家法の規定が優先し、「正当の事由」が認められる場合でない限り、引き続き建物を使用し続けることができます。また、立ち退き・退去に応じる場合でも、多くの事例では俗に「立ち退き料」と呼ばれている補償を受けることができるのです。

　

　

　ただし、以下の場合には、ここまでに述べたことが当てはまりませんので、注意が必要です。

・定期借家契約の場合（借地借家法第38条）
　定期借家契約（定期建物賃貸借）は、当初の契約で決められた期間が経過することによって賃貸借が終了してしまう特性を持った契約です。契約時に、あらかじめ更新がない賃貸借契約である旨を説明する必要があること、契約書に更新がない旨を明記している必要があることなど、一定の条件を満たしている場合には、「正当の事由」の有無は問題にならず、オーナーは一定の手順を踏んだ上で、テナントを立ち退き・退去させることができます。

・一時使用のための賃貸借の場合（借地借家法第40条）
　たとえば、特設展示場として使用する場合などイベント開催中の一定期間に限定して借りる場合がこれに該当します。この場合は、そもそも借地借家法による手厚い保護を受けることができないため、オーナーは「正当の事由」を備えることなく立ち退き・退去を請求することができます。
　ただし、何が「一時使用」に該当するかの判断は難しく、裁判例などで争われているケースも多いので、ご自身での判断に迷われる場合には弁護士にご相談ください。

・いわゆる「ケース貸し」の場合
　スーパーの売り場の一区画を使用している場合などが典型的に該当します。この場合、「借家」性が否定されるため、借地借家法の保護が及ばないとされます。
　ただし、何が「ケース貸し」に該当するかの判断は難しい場合がありますので、注意が必要です。また、いわゆる立ち退き料を貰うことは難しくとも、営業補償を受け取ることができる場合などがあります。当事務所では、スーパーの一角で魚屋を営業していた企業の代理人となって、突然スーパーの閉店を宣言して立ち退き・退去を請求してきたオーナーに営業補償を求め、交渉の末、約800万円の賠償金を獲得した解決実績などがあります。

 

　

 

２．「正当の事由」が認められるのはどのような場合か

 

　それでは、「正当の事由」が認められるのは、どのような場合なのでしょうか。借地借家法第28条には、「正当の事由」の考慮要素が記載されています。法律の専門家ではない皆さんにとっては難解な用語・言い回しも多いため、噛み砕いてご説明すると、考慮要素を以下のとおり、整理することができます。

①オーナー側の立ち退きを迫る目的・理由
②テナント側の建物を使用する必要性
③これまでの賃貸借の経緯、経過
④建物の利用状況及び建物の現況
⑤立ち退き料

　基本的には、上記①及び②が最も中心的な考慮要素とされており、上記③及び④の事情は、上記①及び②と比較すると、補充的な考慮要素として位置付けられています。
　そして、多くの事例では、上記①～④までの事情を踏まえつつも、それだけで立ち退き・退去を認めることは良しとされず、上記⑤の立ち退き料の支払によってテナントの被る損失が補償されることを条件に、初めて「正当の事由」が認められると判断されています。

　以下、それぞれの考慮要素について、もう少し詳細に見ていきましょう。

・オーナーが立ち退き・退去を迫る目的や理由
　オーナーやその家族が自ら住居として若しくは営業（商売）のために建物を使用する必要がある場合などが典型的です。
　現在の建物を取り壊して建て替える、再開発を目的とする場合、かつては、裁判実務上、これを消極的に評価し立ち退き・退去を認めない傾向がありました。
　しかし、近時の裁判例は、たとえ老朽化が著しく進行しているような事情のない物件であっても、再開発が土地の有効利用のための経済活動として正当なものと評価できる場合には、立ち退き・退去請求を認めるようになってきています。

・テナントが建物を引き続き使用する必要性
　これまで賃貸借を継続してきている以上、テナントの側には、今後も建物を継続使用することについて、何らかの必要性が認められるのが通常です。したがって、交渉や裁判の場で重要となるのは、その必要性の程度を具体的に主張することです。たとえば、現在の建物の立地条件や機能が優れており、これに匹敵する代替物件が周辺エリアでは見つからないことや、引っ越し・移転に伴って従来からの顧客を喪失する可能性があること等を詳細に主張する必要があります。

・これまでの賃貸借の経緯、経過
　たとえば、近々建て替える予定があることを知りつつ、これを了承して賃貸借契約を締結した場合には、「正当の事由」を認める方向に働く事情があるといえます。

・建物の利用状況及び建物の現況
　当事務所で取り扱っているケースの多くにおいて、オーナー（若しくはその委託を受けた不動産業者）は、「建物の老朽化」を主張して立ち退き・退去を迫ります。
　たしかに、建物の老朽化が進行している場合、建物の存在意義や経済的な価値は失われつつあるといえるでしょう。しかし、前述のとおり、建物の老朽化は、「正当の事由」との関係で、あくまでも補充的に考慮される事情に過ぎません。耐震性能に乏しく安全性にやや問題があるような建物であっても、賃貸の需要があることは考えられます。
　したがって、あくまでも重要なのは、建物が老朽化していることを前提に、オーナーがどのような目的をもって立ち退き・退去を迫っているのかという点です。

・立ち退き料
　すでに述べたとおり、多くの事例では、他の考慮要素を踏まえても、それだけで立ち退き・退去を認めることは良しとされません。立ち退き料の支払によってテナントの被る不利益が緩和されることを条件に、初めて「正当の事由」が認められると判断されることでしょう。

 

 

　もっとも、実務上は、オーナーとの間で「正当の事由」が認められる場合かどうかを巡り徹底的に争うよりも、立ち退き料について合意し、任意に退去している事例がほとんどです。
　それは、基本的には立ち退きに応じたくないと考えているテナントであっても、退去に伴う不利益をカバーするのに十分な立ち退き料を貰えるのであれば、オーナーと揉めに揉めてまで今の物件に残り続けることもない、という経営判断に至ることが多いからです。

　それでは、肝心の立ち退き料の金額は、どのように決めたら良いのでしょうか。立ち退き料に相場はあるのでしょうか。また、立ち退き料を増額できるのはどのような場合でしょうか。
　これらの立ち退き料に関する疑問点については、別の記事で改めて解説させていただきます。